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房产投资需50年租金回本

http://www.bj-officerent.com    2012-06-14    来源:搜楼365

  在汇丰中国日前举行的“2012汇丰财富论坛”上,国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松称,中国人财富配置中房产占比过高,从价格看,房地产市盈率达50倍,即需要50年的租金来回本,房地产去投资化过程将延续。

    中国人的资产构成房产占比高

    本次论坛以“2012环球经济走势——财富管理新风向”为主题。

    巴曙松说,自2008年世界金融危机以来,不同类别的资产在危机里面的表现差异非常大。有的股票或新兴市场指数下跌53%,但国债的总回报率达20.3%。把握经济周期,然后相应的做好自己的资产配置,在个人资产管理中非常重要。

    在谈到资产管理时,巴曙松说,从国际水平来比,中国的居民在资产构成里面,房地产占比较高。根据他的随机调查,中国人的资产中房地产是处于超配状态。

    而从投资价值来说,房地产已今非昔比。巴曙松说,把股市和房地产做一个对照,就很有意思,10年前,中国股市平均市盈率是50倍,而当时房地产市场市盈率是10倍,房地产市场的市盈率也就是说投资后靠收取租金来回本的时间,当时一套房子差不多为10年的租金,但10年后,中国的资本市场市盈率悄悄回到10倍,房地产市场市盈率则到了50倍。价值对照谁优孰劣很明显。

    目前经济周期不宜投资房产

    巴曙松说,从过去的经验来看,房产在不同的经济周期中资产配置所占的位置也不同。

    从1973年4月到2007年4月期间,美国市场中不同资产的市场表现看,房产在内的商品,并非永远处于最优先的地位。

    通常一个经济周期有四个阶段。巴曙松说,从2008年底推出4万亿的刺激计划后的这一轮经济周期波动来看,中国经济周期目前处于经济回落明显但尚未触底阶段,投资第一选择是债券,第二是现金,第三是股票,最差是商品。“美国市场30多年的数据检验,对我们的资产配置有参考价值,因为内在有经济传导的逻辑。”他说。

    房地产去投资化过程还将延续

    巴曙松说,从长期来看,房地产调控的长期化会使地产从一个超配变成标配。他说,从2004年4月以来,中国房地产市场已经历3轮调控,这一轮调控并不仅是打压房价,它包括一揽子的房地产相关的政策操作,既包括保障房建设加大,3600万套保障房在十二五期间建好,要保证双轨运行的格局。同时,房地产调控还包括房地产的去投资化,限制它作为投资的功能,这个将会持续。一个健康的房地产市场,应该是刚性需求占绝对主导的市场。

    他说,接下来,房地产调控政策的基调不会改变,但决策层只希望房地产投资适度减缩,不希望它硬着陆,未来可能通过政策调整释放一部分刚性需求,不让它回落太快。

    对于货币宽松的预期,巴曙松说,今年M2的增长目标是14%,这个水平比改革开放以来历史平均值还低一点,今年1、2月份M2增速降到12%左右,3月份回到13.4%,预计二季度的货币政策要稍微宽松,但不可能再希望像2008、2009年那么宽松了。

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