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房产投资招数:全款投资小户型3回报可出手

http://www.bj-officerent.com    2012-06-14    来源:搜楼365

经济热词“通胀”的字眼不断出现,是否应该避开通胀投身房产投资的蓝海?可能是投资客最钟情的小户型产品,适不适宜在今年年底时出手?在选择产品类型上是否有值得关注的因素?资深业内人士、东莞启富置业投资咨询公司总经理张霞表示,目前投资低价位小户型正是恰当的时机,并且在3-5年的时间里也会有不错的收益。

  小户型投资资金灵活

  小户型投资产品,因为总价低、有稳定回报率的因素,往往受尽投资者的青睐。张霞分析,从市场政策性上的角度分析,由于限购传言风声较紧,而国家调控的步履、主基调会长期保持不变。同时随着城市更新和发展,房屋租金也会一路走高,尤其以小户型的需求为大,由此看来小户型投资的利益稳定性强,风险性也是最低。而在5000-8000元/平方米的均价中,小户型也有不错的选择,以5000元/平方米低价、50平方米的小户型单位计算,一套小户型的总价在25万元左右,也就是资金灵活运作。

  要想在投资上立马见到效益,张霞建议务必选择商业氛围较浓、有较好租赁环境的地段的小户型产品。这些地段的小户型需求量大,租金稳定,投资者买入即可出租,也就是马上感受到了投资的快感。

  一次性付款不影响换房计划

  当下银行贷款利率高,且贷款难批、甚至在长期调控政策下,置业次数会受到长远限制等种种原因下,张霞建议,投资小户型尽可能采用一次性付款的方式,而非主张贷款,否则今后家庭换房也会受到牵连。因此此种类型的投资更适合有50万-100万元闲钱的家庭来考虑,一方面家庭在投资产品以后,也要留有一部分流动资金;另一方面,如资金充裕的情况下,也可以数套产品同时购入的方式进行。

  如何判断一次性付款比贷款的方式更划算?目前银行五年期以上贷款的基准利率为7.05%,甚至在首套房、二套房贷的贷款审批上都要相应有上浮。如此一来,即便是理想的租金回报率为5%-7%,那么也就意味着租不抵供,租金收益全部贡献给银行之外房东还要倒贴。而博长远升值的角度看,虽然也有赚头,但也是跟银行分享了自己的投资收益呢。

  而如果不做房产投资而把闲钱放银行,1年期的存款年利率为3%,3年期的存款利率为5%,也就是说投资房产从租金收益率3%-5%上来说,就已经完全高于银行的存款利率,更何况可以预见到3-5年内的房产升值路线,那么投资者手头赚的就不是租金的鸡毛蒜皮了。

  案例分析

  25万投资小户型3年收益4倍于存款

  以一套25万元50平方米的小户型为例,如果现在买入出租,而三年后出售,大概有多少收益?以单年的收益率来计算,或达到18%左右。

  例如,此套小户型租金为1000元/月,除去一年中有一个月的时间可能丢空或房东需给予中介的佣金,那么一年的收益为11×1000元/月=11000元,而3年即为3.3万元。而这套房子计算下来单价在5000元,预判3年后房价仍有升幅,且保守计算涨价到8000元/平方米,那么,房子每平方米涨价3000元/平方米,这时候售出即升值15万元。加之这套房子的租金收入,总的收益在18.3万元。

  除去房子初始投入的小规模装修、配齐家私、电器的费用,包括在购买房子时的中介费和税费等各种支出和成本,收益或在14万元左右,总收益达到56%。均摊到每年,也有4 .67万元,年收益率约为18%。而对比同样为25万元现金流,以目前的3年期存款年利率5%计算,3年后共产生3 .75万元利息,相差的收益可以级数论之。

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