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南丰智库:2012年北京甲级写字楼市场年度报告

http://www.bj-officerent.com    2013-01-30    来源:http://www.bj-officerent.com/
北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布2012年北京宏观经济数据:全年实现地区生产总值17801亿元,按可比价格计算,比上年增长7.7%,增幅比上年低0.4个百分点。按常住人口计算,去年全市人均地区生产总值87091元,折合13797美元。
 2012年国际经济形势依然严峻复杂,国内经济下行压力较大,在各项稳增长措施的带动下,北京经济增速逐季小幅回升,经济增长内在质量进一步提高。
 截至去年9月末,全市法人单位从业人员同比增加近50万人,增长5.6%;城镇登记失业率基本控制在1.5%以内;全年政策性住房施工面积和竣工面积均相当于全市商品房供应总量的三成以上。
 投资结构和消费结构优化则成为北京经济增长的重要动力。去年,服务业中的文体娱乐、信息服务业、科技服务业投资增速保持在40%以上;居民用于文化、娱乐、休闲、旅游等领域的新型消费增长较快,显示出消费结构持续升级。尽管去年经济增速处于新世纪以来的较低水平,但北京可持续发展能力不断增强。如高技术制造业增长达到11.3%,比工业整体增速高出4.3个百分点;生产性服务业、文化创意产业增速均高于经济整体增速;研发支出占GDP比重达到5.8%,继续在全国保持领先地位,专利申请量和授权量的增速也都保持在20%左右。
 写字楼市场
 世界并没有在2012年毁灭,与古代玛雅历法的"末日"预言相反,我们甚至是几乎毫发无损地度过了这一年。房地产调控以来,商业地产特别是写字楼成为了新的投资热点。北京写字楼市场繁荣依旧,租金与售价上涨,供应偏紧,空置率连续第三年下降。
 2012年北京经济仍处于快速增长时期,写字楼需求量不断增长,促使成交量增长,另外住宅市场限购政策,挤压出大量投资性需求,转投向不限购的商业地产,促进写字楼成交量增加。同时全年北京甲级写字楼市场延续2011年以来供应减少,租金上涨的趋势。其主要表现在写字楼销售市场成交快速增长,价格上升明显;写字楼租赁市场空置率持续下降,写字楼租金创历史新高领涨全国。
 北京写字楼市场经历了2011年超过55%的暴涨,2012年租金的增速大大下降,第四季度部分区域甚至出现下降的局面。主要原因是欧洲的次贷危机、国内经济的增速放缓促使部分租户选址和需求的萎缩;迫于成本压力,部分租户选址范围开始向次级商圈转移。
从市场供需来看,今年写字楼市场新增供应达125万平方米,较2011年减少16%。市场需求方面,市场整体吸纳量为148万平方米,较2011年减少13.9%。其中以金融、汽车、IT、传媒、制造业医药和投资公司最为强劲。2012年北京写字楼租金、售价持续上涨,均达到十年历史高位。
从产品结构和分布来看,城区高品质写字楼产品租售两旺。同时,由于核心区写字楼项目可租赁面积有限,租金成本高,租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势加强,一些知名跨国公司和国内企业从核心地区向偏远区域的搬迁或扩张明显,带动企业独栋、总部基地、以及产业园区的独栋产品进一步发展。
从商圈分布来看,除CBD、金融街、中关村三大商圈继续保持传统优势外,目前东长安街、燕莎、东二环区域也有不俗表现,同时新兴商圈也迎来写字楼投资建设热潮,西客站、亦庄、空港都在积极拓展新的市场。
根据南丰智库(CORC)的最新统计数据,截止2012年12月,北京写字楼市场平均售价33683元/平方米(建筑面积报价),与2011年相比上涨10.2%;平均租金325元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2011年相比上涨24.0%;平均空置率9.8%,与2011年相比下降21.6%。
市场供应
 供应偏紧持续全年 新兴商圈首次领跑
南丰智库(CORC)调查显示,2012年北京写字楼市场供应量达125万平方米,较2011年减少16%。从供应区域上看,主要集中于非核心商圈,如丰台、顺义、大兴及朝阳、海淀的外延区等,土地供应的外围化也为将来写字楼外围化发展奠定了基础。
 东部地区
租务市场供应包括朝阳区博瑞大厦、锐创大厦和东城区万豪酒店写字楼两个甲级写字楼入市,分别为市场提供建筑面积43,000平方米、60,000万平方米和38,000平方米。销售市场新增供应包括龙湖时代天街、望京SOHO、保利东方中心、融科望京产业中心、北京绿地中心、金融街园中园、金成中心等。顺义区新增供应包括旭辉.空港中心等。
 西部地区
金融街区域聚集着银行、电信、证券、保险等国内外大型金融机构,近年来,金融街甲级写字楼基本满租,租金水平也一直居于京城首位。年内新增供应仅有金益大厦、丰铭国际大厦、昌盛大厦提供15万平方米的面积,目前全部预租完毕,意味着已没有面积进入租赁市场。中关村区域年内新增供应仅有北师大•学创大厦、国海广场,提供60,000平方米、42,000平方米的面积。
中关村区域新增供应包括博雅C-Center、光耀东方峰会、国投财富广场等,目前销售基本售罄。石景山区域新增供应仅有融科创意产业中心在售。
 南部地区
南部地区包括丰台区、大兴区,丰台区新增供应包括首科大厦,诺德中心,汉威国际广场,大兴区新增供应主要集中在亦庄,包括力宝广场、兴盛国际Ⅱ、天骥智谷、数字工场,以及纯租赁项目朝林广场等,目前力宝广场、天骥智谷销售基本售罄。另外,根据北京市统计局的报告,2012年北京写字楼在住宅新开工面积出现大幅下滑的同时,写字楼开工面积则为481.5万平方米,增长7.4%。南丰智库(CORC)调查显示,2013年,北京将有二十二个甲级写字楼项目入市,总建筑面积超过120万平方米。
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