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专家提醒商业地产发展应拒绝简单复制翻版

http://www.bj-officerent.com    2011-06-17    来源:搜房365

“现在商业地产管理型人才需求很大,你有没有这方面的人才推荐?”近日,北京一家猎头公司的经理李明向记者咨询。

  李明告诉记者,最近一些房地产企业对酒店总经理、招商总监之类的高级职位需求明显增加。“既懂房地产又懂商业运营的人才很是‘抢手’。但这一方面的人才真是供不应求。”

  在李明看来,在房地产住宅市场渐进调控的大背景下,越来越多的房地产商意识到转型时刻已然来临。向商业地产发力,成为多家房企巨头的共识。这在一定程度上造成了商业地产管理人才的缺失。

  中国房地产业协会5月11日发布2011年中国房地产上市公司测评研究报告称,以2010年12月31日收盘价计算,与年初股价相比,147家上市房企(包括A股、港股市场)中,上涨个股只有28家,占样本个股总数的19%,下跌个股数量达到119家,占比近8成。其中,上涨个股主要是房地产业务+X模式或以商业地产为主的房地产企业。比如涨幅达到101%的西藏城投以房地产和矿产资源为双主业,SOHO中国(新闻)也以商业地产为主业,股票涨幅达到39.32%。

 

  住宅市场频受调控,让很多房地产开发商将目光投向商业地产。然而,商业地产从拿地到设计规划到开发建设以及出让模式等一系列环节,都与普通住宅开发有着巨大差别,转型商业地产存在机会的同时,也伴随着巨大的风险。

  在住宅市场中做得风生水起的开发商,在商业地产操盘中能否也游刃有余?会否出现在区域定位上没有自身特色,只是简单复制翻版的问题呢?这是众多业内人士关心的问题。

  商业地产为何受“青睐”?

  “国家对住宅市场的调控使得专注住宅市场的中国房地产企业调整了战略部署,关注并积极地介入商业地产以及其他地产形态,并试图以住宅开发模式化的扩张战略,来推进地产项目或其他项目。”对于商业地产开发的热潮,中国房地产业协会秘书长苗乐如做了如此的评价。

  苗乐如分析,当前住房市场在国家宏观调控持续发力下,住房市场回归消费品市场,确定了双轨运行的住房供应体系。那么今年我们的房产住房市场应该有望保持量增价稳的局面。

  “宽松的资金环境将受到挤压,回归常态仍将是一个不短的过程。这些因素将加快推动房地产结构的调整,把开发企业由单一的对住宅的开发,转向商业地产、旅游地产、工业园区地产、老年住房的投入。”苗乐如说。

  在苗乐如看来,商业地产可以给持有者带来持续稳定的租金收入,在房地产信贷收紧的环境下,有利于改善企业现金流的压力,去除企业的业绩波动。“同时商业地产具有的资产证劵化的条件和增值预期下资产的增值保值,都为企业增添了融资的新途径。”苗乐如说。

  记者了解到,经过多年的发展,全国部分二三线城市已经具备了雄厚的经济基础,而且二三线城市经济发展处在快速增长期,如合肥、宁波等城市的GDP增长速度已经明显超过了国内一些重要城市的发展,然而在经济高速发展的同时,城市商业配套功能却没有完全随之匹配,作为商业发展载体的商业地产越发受到市场的关注。

  在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来,二三线城市将成为中国未来主要的经济增长点之一,商业地产的投资价值较高。而且商业地产抗经济波动性较好,所以一直以来成为房地产商保值举措的首选。

  据不完全统计,截至2011年一季度,万达、宝龙、凯德、龙湖、招商、保利、中粮、金地、富力等等众多品牌公司,或加速扩张、或初尝浅试,纷纷在本地区域和全国范围布子落点。就连一向宣称“只做住宅”的万科,也屡屡爆出“加大商业业务份额”的消息。

  “一线城市的商业地产泡沫已经出现,二三线城市商业地产的投资价值却逐渐凸显。”韩长吉说。
 

 

拒绝简单复制翻版

  商业地产从拿地到设计规划到开发建设以及出让模式等一系列环节,都与普通住宅开发有着巨大差别,转型商业地产存在机会的同时,也伴随着巨大的风险。

  在住宅市场中做的风生水起的开发商,会否出现在区域定位上没有自身特色,只是简单复制翻版的问题呢?会否出现在销售卖点上概念雷同,尤其是酒店公寓,在房型面积、配套大同小异呢?

  万科北京公司总经理毛大庆对商业地产发展也曾表示,一家商业地产开发企业必须在开发前期做好各项准备,尤其是做好产品的定位,如果连一个项目的主力店应做什么都搞不清楚,就可能会导致项目开发完成后的拆改,造成严重的浪费情况出现。

  尽管肯定了经济转型期商业地产的发展有着广阔的前景,或者是更大的发展空间。同时,苗乐如也认为,发展商业地产要把握机遇,正视挑战。

  “城市产业结构调整和城镇化进程当中,部分地方政府超速或膨胀性的思想情绪下,对引进地产项目给予了热情,可能是存在着,或者会误导我们对市场的误判和投资的风险。”苗乐如说。

  对于商业地产的未来发展,苗乐如认为,二三线城市的提升和城镇化的进程,对商业业态配置和管理的新的形势也会提出新的要求。

  “房地产开发企业住宅开发下的经营模式,有的同志把它比喻为地主加工头,挺形象。”在苗乐如看来,商业地产开发模式可以形容为资本家加厂长,那么,相应人才的吸纳和现有人才的提升,都是我们要面对的问题。苗乐如看来,成功的万达广场、知名的中国SOHO、香港的太古、纽约第五大道等,他们的经验告诉我们,做好商业地产一定要打造自身的特色,不能简单地复制翻版。也就是要避免“同质化”。

  因此,苗乐如建议,在特色业态或者特色产品、特色品牌的背后,都要有前期的策划、项目招商的落实、品牌的营销、产品供应商、产品销售商、经营者的友好的链接。

  苗乐如建议,作为房地产开发企业相对住宅开发市场,必须做好或者实现两个转变。首先,要改变服务单一的模式。在地产的开发建设过程中,必须为销售商、经营商、消费者提供前期的条件,像影院娱乐设施的不同需求,能够做到硬件包括设计、布局、线路等等使用方便,尽量地减少非重复性的装修和投资。

  其次,在环境服务管理上,需要将住宅业主单一的服务对象,转向为销售商、经营商这样一个群体提供有效的服务、提供有效的营销经营环境。
 

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